穿越周期 房企如何探路高质量发展

文章来源：中国建设新闻网   作者：张佳丽

新冠肺炎疫情、“三道红线”融资新规、部分房企债务危机、房地产宏观调控政策等多重因素叠加影响下，2021年房地产市场分化加剧。

2021年10月以来，央行下调存款准备金率、放松信贷，高层密集发声维稳市场，提出要“保交楼、保民生、保稳定”“稳地价、稳房价、稳预期”，顺应居民高品质住房需求，更好解决居民住房问题，促进房地产行业平稳健康发展和良性循环。

从资本市场来看，房企融资环境近期有所“回暖”，以保利发展、招商蛇口为代表的央企地产和以碧桂园为首的民营头部房企，相继发行债券或其他融资工具，持续获机构及市场看好。

央行、银保监会近日联合发文称，鼓励优质企业加大房地产项目兼并收购，鼓励金融机构提供兼并收购的金融服务。平安证券认为，政策出台有望加速行业洗牌，“劣币”出清后行业格局有望重塑，优质房企优势有望进一步扩大。

房企该如何穿越行业低迷周期，实现健康可持续发展？

稳健发展，夯实抗风险能力

从各研究机构发布的2021年房企销售业绩榜中可以看出，央企、国企以及部分稳健经营的头部民企在行业竞争中保持了稳固优势，展现出了较强的经营韧性。业内专家认为，新常态下，房企经营逻辑正在加速转变，通过增强自身抗风险能力，实现稳健、高质量发展。

克而瑞统计显示，2021年，TOP10房企销售操盘金额门槛达到2879.5亿元，同比增幅达19.8%，较2019年增长42%。TOP10房企的格局也发生了变化，不变的是碧桂园仍保持行业第一的位置。碧桂园2021年全口径销售金额7588.2亿元、操盘金额7208.6亿元，均是7000亿元档次的唯一，权益金额也是唯一一家破5000亿元的房企。

亿翰智库研究观点称，碧桂园属于行业内稳健型发展的身体力行者，财务纪律严格，杠杆空间充足，能够把握机会择时布局，并顺利实现项目的销售去化，销售业绩总量五年蝉联行业第一。

从投资来看，2021年碧桂园依托强大的数字化运营能力及坚持“三个不动摇”（经营理念、投资标准及投资转化率）的投资拿地策略，收获多块低溢价率的优质地皮，继续领跑全行业。首先是经营理念，在确保合法合规、资金安全的前提下，追求自有年化资金的回报和利益最大化；其次是投资标准不动摇，包括年化回报、利润率、获地的要求；最后是投资转化率和货值转化率不变，“销供回支投”即投资牵头，销售回引，投资和销售形成闭环管理。

中指院数据显示，2021年，碧桂园权益拿地金额及面积分别为1397亿元及4017万平方米，位居行业第一，按权益金额占比看，一二线城市占比达到36%，三四线城市占比64%，强劲的销售力和均衡化的投资拓展有助于进一步强化企业抗风险能力。

2021年中报显示，从“三条红线”指标来看，碧桂园处于较为健康的黄档，仅扣除预收款的资产负债率略高于红线要求，但指标逐步向好，从2020年年底的80%下降至77%。碧桂园管理层明确表示，公司将严格按照监管的要求在2023年前达标。

2021年下半年至今，三大国际评级机构密集下调房企评级及展望共130余次，甚至部分未出现债务违约的企业也遭遇评级下调。在此背景下，穆迪和惠誉均维持对碧桂园的投资级评级。此外，摩根士丹利、国泰君安等国内外市场机构亦纷纷看好碧桂园财务状况及未来发展空间，给予“买入”“增持”等较高评级。标普2021年10月发布评级报告称，在波动的大环境下，碧桂园强有力的执行能力及多元化的土储布局，支撑了公司销售的增长。

全竞提升，实现高质量发展

申万宏源2021年12月研报观点认为，行业政策正常化修复开启。预计后续行业将演绎三阶段发展，行业加速出清后格局优化，将利好于国企龙头和优质民企，维持房地产板块“看好”评级，推荐碧桂园等11家房企。

“在当前市场格局下，只要应对得当、聚焦竞争力提升，就能穿越周期，实现高质量发展。”碧桂园集团董事会主席杨国强认为。

当前市场逻辑已经发生了巨大变化，房地产行业正在向制造业回归。碧桂园集团总裁莫斌表示，什么叫制造业？就是每一项管理都是闭环的，每一项管理都是为了产品更好、成本更省、客户更加满意。

面对市场调整期“怎样去做、怎样做得更好”的问题，碧桂园一直强调要提升企业的全周期综合竞争力。

从2018年下半年起，碧桂园提出“提质控速、行稳致远”战略方针，企业围绕“一率五力”持续提升全周期竞争力，即高效率、成本力、营销力、产品力、科技力和服务力。

高效率方面，莫斌提出，要用归零的思维，检讨组织还有没有可以进一步提升效率的机会。在制度层面，要做系统性优化，转变发展的思维，全面提升战斗力。

产品力方面，当前碧桂园正在推进“强基行动”，做好产品质量，以及综合做好完美交楼工作。“一切以客户为中心，未来能够活得好的地产企业，一定是客户口碑相传的企业。”莫斌强调，每个区域总裁都必须心中装着客户，实实在在地做到让业主满意，打造以客户为中心的竞争力。

科技力方面，以高科技建造助力地产业务发展，是碧桂园正在探索并已有所突破的一条新增长路径。“我们应该走出自己的一条路，高科技的道路。”杨国强表示。

自2018年7月成立以来，碧桂园集团旗下全资子公司——广东博智林机器人公司始终聚焦三个核心：保障施工安全、提升施工质量、提高施工效率，以提升建筑施工综合效益。目前，产品和技术已实现诸多“零”的突破，填补了多项行业空白。截至2021年12月底，公司已有18款建筑机器人投入商业化应用，服务覆盖25个省近350个项目；累计交付超730台，累计应用施工超700万平方米。

高质量发展还离不开优秀人才。目前，碧桂园全集团员工平均年龄32岁，强调充分发挥关键岗位、关键人员的关键作用。碧桂园每年招收2000多名优秀在校大学生，培养优秀人才梯队。

面对市场的挑战和变化，碧桂园始终坚持灵活调整以适应市场，保持组织活性，避免僵化和“大公司病”。为此，碧桂园主动推行了一系列组织变革，通过区域裂变、推行极简组织等措施，有的放矢地激发企业内部活力和组织效能，提升穿越周期的能力。

2021年12月31日，碧桂园集团内部发文，宣布新一轮的组织架构调整。调整完成后，碧桂园区域公司由原来的106个，合并成65个。

碧桂园方面表示，此轮调整以“推进区域合理布局、确保区域规模适度、提升资源配置效率”为目标，通过有序推进跨区域整合，提升区域集中度和资源使用效能，降低运营成本，努力实现“市场、人员、资源”的整合协同。

事实上，鉴于市场行情变化，龙湖、绿城、旭辉、新城控股、中南置地等多家房企，都已不约而同地将组织架构调整提上了日程。克而瑞研究观点认为，近期房企较为集中的组织架构调整、战略精简，其核心在于“降本增效”，在缓解流动性压力的同时，向管理要效益；同时在可以预见的“政策底”窗口期，提前布局，为后续发展蓄能。

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